Qual o valor da terra? (CIC, F92)

Qual o valor da terra?

 Julio Toledo Piza*

Esta pergunta sobre o valor da terra talvez seja uma dos temas mais recorrentes do mundo agro e certamente a que mais escutei nos últimos anos. A resposta mais simples é que o valor da terra está associado à renda que a mesma gera, a expectativa de crescimento desta renda e uma taxa de desconto. Como o produtor tem muito pouca influencia sobre a taxa de desconto, a renda e seu crescimento são os elementos mais importantes. Dada a estrutura do setor, o crescimento da produtividade total dos fatores (terra, capital e trabalho) tem um papel fundamental na definição da renda.

Mesmo sendo bastante simples, este modelo de renda captura todos os elementos comumente associados ao valor da terra: preço de alimentos, produtividade, melhorias logísticas, escassez, ... Entretanto, o que este modelo além do mais permite é a aproximação de entendimento da atividade agrosilvopastoril dos demais setores da economia.

Esta relação entre renda e valor pode ser observada em vários países e em vários momentos e só deixa de existir em uma condição: quando acontece uma desconexão significativa entre renda atual e expectativa de renda futura. Os dois exemplos mais comuns desta situação são: insegurança em relação ao direto de propriedade e severos desajustes macroeconômicos.

Se existe risco sobre o direito a propriedade, seja ele atual como na falta de títulos apropriados (ou impossibilidade de transferência/venda) ou futuro como decorrente de mudança regulatória, existe risco que a renda caia a zero a qualquer momento e, portanto se torna muito difícil a definição do valor e muito baixa a propensão ao investimento/melhorias de produtividade. Neste caso, a terra tende a ser negociada com descontos expressivos ao seu valor potencial.

No segundo exemplo, a terra passa a ser vista como um mecanismo de proteção patrimonial e deixa de existir a relação entre renda e valor. Neste caso a terra tende a ser avaliada com prêmios expressivos sobre seu valor potencial. Este fenômeno de descasamento, bastante intuitivo, pôde ser visto na Argentina e Venezuela recentemente e no Brasil na década de 80 e inicio da década de 90. Quando a terra é encarada como reserva de valor, não existe incentivo para se aumentar a produtividade ou mesmo produzir, pois o beneficio é simplesmente a proteção.

Não importa se gera sub ou sobre valorização, esta condição de desconexão significativa entre renda atual e expectativa de renda futura é extremamente danosa ao desenvolvimento, pois o produtor de deixa de fazer investimentos e buscar ganhos de produtividade. Portanto, a convergência ao modelo de renda/valor é condição necessária para o desenvolvimento da atividade agrosilvopastoril e não importa o produto, a região, o tamanho ou a estrutura societária, o impacto positivo é igual.

Como já estudado (1), a partir do plano Real e consequente estabilização macroeconômica acontece uma rápida convergência entre renda e valor e a terra passa ser entendida como um ativo de produção. Esta nova realidade somada a alguns outros fatores, como a diminuição da presença do estado na atividade, leva à um crescimento sem precedentes no agro brasileiro.

O valor da produção agrícola brasileira passa de US$ 61 bilhões em 1990 para US$ 140 bilhões em 2010 e no mesmo período a produção de grãos sai de 58 milhões para 149 milhões de toneladas. Aumentos de 129% e 156% respectivamente. Já a área colhida de grãos aumenta somente 20% e o numero de tratores cresceu somente 8% (**).

O interessante de se observar que este crescimento expressivo da produção veio acompanhado de grandes mudanças como a implementação de legislação trabalhista rural e ambiental altamente protetivas. Mas talvez a mais importante mudança tenha sido a quebra do paradigma do latifúndio improdutivo, pois os ganhos de produtividade da terra, do trabalho e do capital neste período foram muito superiores às observadas no resto da economia brasileira.

Este expressivo aumento da produtividade e consequente competitividade fez o Brasil conquistar mercados e, além disto: transformou o país de importador a exportador de alimentos, multiplicou a geração de divisas, alçou o Brasil a maior exportador liquido de alimentos do mundo, aumentou a renda da terra e consequentemente seu valor e aumentou índice de desenvolvimento rural.

Acima de tudo e o mais impactante, estas conquistas vieram acompanhadas de uma redução dramática no preço dos alimentos. O preço da cesta básica de alimentos no Brasil em 2012 era 79% mais baixa em termos reais do que em 1976. De acordo ao IBGE, a família típica brasileira consumia 34% do orçamento familiar com comida em 1975 e 16% em 2009.

Não há como negar que este processo trouxe benefícios para toda sociedade e certamente o entendimento da terra como ativo de produção não é o único fator, mas ele é uma pedra fundamental para o desenvolvimento do agro. Sem esta visão não há atração de capital, não há investimento e não há crescimento da produtividade.

O atual momento politico e econômico que vivemos gera incerteza e traz de volta fantasmas do passado como a alta inflação dos anos 80. Se chegarmos a este cenário e a terra voltar a ser vista como reserva de valor, o agro brasileiro sofrerá e corremos o risco de perder a posição que conquistamos com tanto esforço.

* Julio César de Toledo Piza Neto (CIC - F92) Eng. Agrônomo, Restaurateur e Produtor Rural, foi Vice-Presidente da Sociedade Rural Brasileira, Ex Morador da República Gato Preto

** Todos os números apresentados e as respectivas fontes podem ser encontrados no capítulo 1 do livro “The Economics and organization of brazilian agriculture” by Fabio Chaddad (Sfirra, F92 - In Memorian)